1.º Olá Carlos, obrigado pelo seu tempo. Acabou de completar 6 anos na empresa. Poderia falar-nos brevemente sobre a sua experiência profissional connosco?
Nos últimos seis anos, estive envolvido na implementação e consolidação da MAGNA no mercado português. Inicialmente, fiz parte do departamento de produção e, nos últimos cinco anos, desempenhei funções nos departamentos de estratégia e desenvolvimento, garantindo a continuidade e a sustentabilidade das nossas operações para os próximos anos.
2.º E quais são as suas responsabilidades atuais?
Atualmente, coordeno a área de desenvolvimento de projetos em Portugal, supervisionando todo o processo, desde a identificação de novas oportunidades até à entrega final ao cliente. Durante este período, estou focado no desenvolvimento dos nossos projetos industriais e logísticos, liderando equipas técnicas e garantindo que cada iniciativa cumpre os mais elevados padrões de qualidade e eficiência.
3.º Como definiria a estratégia de desenvolvimento atual da Magna em Portugal?
Ora, é evidente que, analisando o que temos vindo a fazer, temos uma estratégia à qual nos mantemos fiéis e consistentes, caracterizada por três pilares fundamentais: a) massa crítica interna, com equipas multidisciplinares sólidas, que cumprem os elevados padrões exigidos pelo setor em todas as fases de um projeto de desenvolvimento, desde a identificação e seleção do terreno (por exemplo, terrenos não urbanos) até à ocupação de um imóvel construído nesse mesmo terreno por um inquilino; b) um elevado nível de compromisso com as relações de longo prazo que desenvolvemos com os nossos clientes, evitando negócios de curto prazo; e c) por fim, a antecipação das necessidades do mercado, que demonstramos com projetos bem estruturados em termos de localização, tipo de produto, ESG, etc., tão atrativos que resultam numa absorção imediata pelo mercado.
4.º Qual é o principal fator que orienta a seleção dos vossos projetos no mercado português?
Este é um dos pilares fundamentais da atividade do departamento. Em termos gerais, a procura de mercado no nosso sector sabe exactamente o que procura: onde (localização), como lá chegar (qualidade de acesso) e o quê (tipo, dimensão e políticas ESG sustentáveis). A verdadeira dificuldade reside na competitividade temporal, ou seja, no tempo necessário para lançar um novo projeto no mercado. Esse é o principal desafio.
Para ultrapassar este desafio com sucesso, é necessário selecionar projetos com um certo grau de complexidade no seu desenvolvimento urbano, pois é precisamente aí que acrescentamos valor. Neste processo de seleção, o equilíbrio reside na identificação das oportunidades viáveis que devem ser desenvolvidas, distinguindo-as daquelas que, devido ao seu elevado nível de complexidade, não podem ser executadas a tempo de satisfazer a procura atual.
Assim sendo, diria que o principal fator é a massa crítica interna, com a capacidade de compreender o que constitui realmente uma oportunidade para o desenvolvimento de um dos nossos projetos.
5. Que valor acrescentado considera que a MAGNA traz para o ecossistema da logística e da produção em Portugal?
É evidente que acrescentamos valor. Não considero que seja uma falta de modéstia, mas sim uma constatação. Analisando o nosso percurso ao longo destes anos, os projetos que desenvolvemos e os que constam do nosso pipeline, bem como os clientes internacionais estratégicos com os quais mantemos relações de colaboração sustentáveis e de longo prazo, o impacto positivo do nosso trabalho torna-se evidente.
Entendo, assim, que o que oferecemos aos ecossistemas que refere é o resultado direto dos valores da MAGNA, valores que nos esforçamos por refletir e demonstrar diariamente, cumprindo os nossos compromissos com um elevado nível de profissionalismo e competência. Isto traduz-se tanto na qualidade das oportunidades que desenvolvemos, navegando com resiliência por cada etapa até atingirmos o resultado final — o terreno concluído — como na fase de produção, onde o nosso forte e empenhado espírito de equipa se concentra em garantir a mais elevada qualidade de serviços (ativos prontos a ocupar) que entregamos dentro dos prazos estabelecidos e em conformidade tanto com os requisitos técnicos específicos dos nossos clientes como com as normas e políticas ESG do mercado em geral.
6.De que forma abordam o desafio da sustentabilidade e da eficiência energética em novos projetos?
Entendemos este desafio como uma etapa natural no desenvolvimento e na evolução do mercado imobiliário em geral, e do mercado imobiliário logístico em particular, onde operamos concebendo, projetando, adaptando e implementando a infraestrutura logística da nossa sociedade. Tudo isto está totalmente alinhado com as preocupações e políticas de sustentabilidade.
São estes os padrões que definem o rumo que todos devemos seguir para oferecer um futuro mais sustentável às próximas gerações.
Para avançar neste caminho, a MAGNA esforça-se por estar na vanguarda, implementando diariamente práticas de gestão responsável em todos os seus projetos. Daqui resultaram, entre outros reconhecimentos, as certificações ISO 9001 e ISO 45001 e, especificamente na área da gestão ambiental, a certificação ISO 14001. Além disso, no último ano (2024), a empresa foi reconhecida pela agência de rating EcoVadis com a medalha de prata EcoVadis, colocando a MAGNA entre as 14% melhores empresas do setor em termos de sustentabilidade.
De referir ainda que todos os nossos projetos possuem atualmente certificações BREEAM ou LEED, reafirmando o nosso compromisso com a qualidade, a eficiência energética e a sustentabilidade ambiental.
7.º Poderia dar-nos um exemplo de como a MAGNA antecipa as necessidades futuras do mercado logístico?
Bem, sem entrar em muitos detalhes, posso garantir que estamos a acompanhar de perto a evolução do mercado da logística e dos seus subsegmentos, incluindo Big Box, logística local e logística tecnológica, entre outros. Prevemos mudanças e adaptações significativas nestas áreas nos próximos anos.
Neste sentido, iremos focar-nos na procura de terrenos adequados para estes tipos de projetos, bem como no fornecimento de formação especializada contínua às nossas equipas, de forma a continuarmos a responder de forma eficaz e com conhecimento às exigências em constante evolução do setor.
8.Na sua função, como fomenta a colaboração e a criatividade dentro das suas equipas?
Tentando evitar uma resposta genérica ou cliché, diria que a principal razão para mantermos equipas colaborativas e criativas são as exigências inerentes ao nosso trabalho, juntamente com o elevado nível de compromisso que a nossa empresa mantém com os seus clientes e parceiros.
Os nossos projetos são, por definição, desafiantes, seja pela complexidade dos processos de desenvolvimento ou pela escala e prazos de construção, que impactam diretamente os processos de construção e gestão. Em todo o caso, é a natureza do desafio, aliada à natureza e ao talento dos membros da nossa equipa, que eleva os níveis de motivação, criatividade e resiliência no decorrer de cada projeto.
9.º Gerir prazos, custos e qualidade é um pilar fundamental. Como garantem que os projetos vão ao encontro destes três objetivos simultaneamente?
Exatamente, gerir prazos, custos e qualidade é um pilar fundamental para o desenvolvimento de projetos, tanto na nossa área de atuação como em qualquer outro setor imobiliário. No entanto, o que é realmente essencial é compreender e dominar completamente todas as variáveis técnicas e económicas do setor imobiliário em que operamos, sem nos dispersarmos.
Para o conseguir com competência e resultados imediatos, só a experiência, o conhecimento e um historial comprovado o tornam possível. É precisamente neste ponto que a MAGNA se posiciona de forma única no setor logístico em Portugal, como especialista em ativos industriais e logísticos, totalmente focada e com uma posição de liderança neste tipo de ativos imobiliários.
10.º Como gerem o equilíbrio entre estética e funcionalidade no projeto de armazéns?
Para equilibrar a estética e a funcionalidade no projeto de armazéns, é essencial priorizar as necessidades do utilizador, definindo objetivos claros e realizando uma análise completa da utilização pretendida antes de iniciar o processo de projeto. Isto aplica-se especialmente a projetos à medida, onde o design é adaptado às necessidades específicas de cada cliente.
Em contraste, nos projetos desenvolvidos de forma especulativa, este equilíbrio é geralmente determinado pelas tendências e exigências do mercado, priorizando-se, por isso, os padrões gerais do setor.
A chave está em integrar a estética na funcionalidade, selecionando materiais e técnicas duráveis, sustentáveis e visualmente atraentes. É fundamental conseguir um design coerente e unificado que melhore a experiência do utilizador, garantindo, ao mesmo tempo, funcionalidade e eficiência operacional.
11. Qual a maior lição que aprendeu a liderar o departamento de desenvolvimento em Portugal?
Cada departamento tem as suas características e particularidades. No caso do departamento de desenvolvimento, diria que a sua característica mais marcante, especialmente em projectos complexos, reside no facto de grande parte das tarefas e do cronograma dependerem essencialmente de entidades externas, sejam elas autoridades locais ou centrais, cada uma com os seus próprios procedimentos e tempos de resposta muito diferentes.
Esta característica torna a gestão e o cumprimento de prazos um desafio ainda maior, uma vez que com este tipo de estrutura…Enquanto entidades, não temos a capacidade nem o poder de negociação necessários para otimizar os prazos, como pode acontecer, por exemplo, durante a fase de construção ou produção com um subcontratado.
12.º Por fim, como pensa que irá evoluir o sector da construção de armazéns em Portugal nos próximos anos?
Na minha opinião, o mercado logístico português atravessa uma fase de forte crescimento, impulsionado pela elevada procura de espaços modernos, eficientes e sustentáveis. No entanto, apesar da construção de novos ativos nos últimos quatro ou cinco anos, como a nossa Fase 1 em Benavente, com 91.000 m² de ABL, entre outros, a oferta de novos produtos continua a ser muito limitada, com taxas de disponibilidade inferiores às exigidas pela procura.
Nos próximos anos, prevê-se um aumento de projetos de elevada qualidade, personalizados ou especulativos. Além disso, antecipa-se a expansão para novas localizações com custos de terreno mais baixos, juntamente com uma maior complexidade regulamentar e de planeamento urbano. A sustentabilidade continuará a ser um factor-chave para a diferenciação e criação de valor.
Sem dúvida, nos próximos anos veremos como a reconfiguração das cadeias de abastecimento, juntamente com a crescente importância da sustentabilidade (ESG), da digitalização e da Logística 5.0, continuará a moldar a direção do setor.
Entre os principais desafios estão o aumento dos custos de construção, a escassez de terrenos bem localizados, os prazos mais longos devido à dependência de entidades públicas e as exigências regulamentares e ambientais.
De um modo geral, o setor continuará a crescer, mas exigirá agilidade, especialização e uma gestão eficiente para aproveitar as oportunidades e superar os desafios.
